Rynek mieszkaniowy zmienia się dynamicznie i dziś znajduje się pod sporą presją. Wzrost stóp procentowych, lawinowo malejąca zdolność kredytowa Polaków oraz sytuacja popandemiczna i związana z aktualną sytuacją geopolityczną w naszym regionie sprawia, że dzisiejszy rynek nieruchomości przechodzi znaczące zmiany. Deficyt mieszkań, brak miejsc w akademikach oraz zmiana pokoleniowa w podejściu do własności mieszkań spowodowała, że na rynku zrobiło się miejsce dla rozwijającego się już na zachodzie Europy sektora PRS. Skąd bierze się atrakcyjność takiego profilu, jakie ma szanse na rozwój, jak reaguje na to rynek i konsumenci, a także jakie narzędzia przygotowujemy dla obsługi najmu instytucjonalnego — o tym przeczytacie w naszym artykule. 

Najem czy kredyt — zmiana pokoleniowa, zmiana w podejściu do własności 

Generacja Y i generacja Z — młodzi profesjonaliści i studenci poszukują dziś nowoczesnych rozwiązań, w tym także mieszkań, które będą odpowiadać na realne potrzeby i przede wszystkim zmieniać się wraz z ich stylem życia. Oprócz dachu nad głową szukają komfortu, elastyczności, smart technologii mieszkaniowej, która polepszy ich codzienność, a także elementów łączących ich ze wspólnotą. Przede wszystkim jednak przestają być przywiązani do własności tak, jak byli ich rodzice czy dziadkowie. Generacja Z to pierwsze pokolenie, które decyduje się na wynajem mieszkania nie ze względu na przystanek przed własnością, czy w oczekiwaniu na polepszenie się sytuacji finansowej i gospodarczej, lecz dlatego, że preferuje najem, jako sposób na wygodne życie.

Swoboda, jaką daje wynajem mieszkania, zmiana pracy bez oglądania się na lokum, możliwość szybkiego dostosowania czterech ścian do zmieniających się potrzeb życiowych, a także głowa wolna od remontów — to właśnie skłania ludzi do wynajmu. 

Dziś dla młodych kupno mieszkania przestaje być celem, a zaczyna być opcją. Opcją, z którą coraz silniej konkuruje dobrze wyposażone, profesjonalnie i sprawnie zarządzane mieszkanie wynajmowane. 

Najem instytucjonalny — nowa okazja rynkowa. Czym jest PRS?

Deficyt powierzchni mieszkaniowej, malejąca zdolność kredytowa, rosnące raty i szalejąca inflacja sprawiają, że najem instytucjonalny zaczyna być realną alternatywą dla własności i sprzedaży mieszkań.

Luka mieszkaniowa szacowana na około 2 miliony mieszkań oraz rosnące i zmieniające się potrzeby mieszkaniowe wymagają coraz większej profesjonalizacji rynku najmu. Dlatego inwestorzy instytucjonalni, firmy zarządzające nieruchomościami oraz deweloperzy stworzyli sektor PRS (Private Rented Sector) w Polsce znany także jako najem instytucjonalny. Czym różni się najem instytucjonalny od najmu indywidualnego? W dużym skrócie — liczbą wynajmowanych i zarządzanych mieszkań. Ale nie tylko.

Znaczącą przewagą najmu instytucjonalnego nad indywidualnym jest to, że wynajmowane mieszkania budowane są z myślą o przyszłej funkcji, czyli tak zwane Buil-to-rent (BTR). Oprócz określonego standardu i jakości mieszkania budynek projektowany z myślą o PRS wyposażony jest zazwyczaj w atrakcyjne przestrzenie wspólne — basen, siłownie, kawiarnie, przestrzenie co-workingowe, pralnie czy zakłady usługowe.

Różnica tkwi także w zarządzaniu oraz w większej pewności i stabilności na linii wynajmujący-najemca. Fundusze inwestycyjne lub inny inwestor budujący mieszkania w systemie PRS powierza zarządzanie całością budynku w ręce wyspecjalizowanych podmiotów — administratorów. Powszechną umową najmu w sektorze PRS jest umowa na okres jednego roku, choć zdarzają się też i dłuższe. Umowa musi zostać zawarta na czas określony, choć nie ma prawnej górnej granicy okresu wynajmu. Zapewnia to obu stronom trwałość najmu, co dodatkowo wsparte jest zapisem o jednolitej stawce czynszu. W najmie instytucjonalnym regulacje dotyczące wysokości czynszu mogą być dokonywane jedynie o stopień inflacji, nie zaś w dowolnym wymiarze, jak ma to miejsce w przypadku najmu od osób prywatnych. 

Rynek PRS w Europie — moda, która stała się inwestycyjnym hitem

Wyraźny podział w tendencjach wynajmu i własności mieszkań widać na mapie Europy. W krajach postkomunistycznych oraz w krajach Europy Południowej preferowane jest posiadanie mieszkania na własność. W Europie Zachodniej — Austrii, Niemczech, Francji i Szwajcarii popularniejszy jest wynajem. Wniosek zatem jest jeden — to nie przymus finansowy decyduje o wynajmie, lecz świadomy wybór wygody.

Wynajem, a własność w Europie:

⦁ Niemcy:  jest niemal równy podział społeczeństwa na właścicieli mieszkań i najemców. 51% własność, 49% wynajem.

⦁ Holandia: kraj o najgęstszym zaludnieniu w Europie, gdzie co 3 obywatel decyduje się na mieszkanie wynajmowane.

⦁ Francja: 60% społeczeństwa ma mieszkania na własność, podczas gdy pozostałe 40% wynajmuje.

⦁ Wielka Brytania: to kraj, w którym w ciągu ostatnich dekad znacznie spadł odsetek właścicieli mieszkań. Powodem jest, podobnie, jak ma to miejsce dziś w  Polsce, coraz mniejsza dostępność finansowa nieruchomości. Co piąty Anglik wynajmuje mieszkanie, a szczególną popularnością cieszą się budynki zaprojektowane na wynajem, czyli tzw. built-to-rent. Dziś takich mieszkań jest około 70 tysięcy, a kolejne 140 000 właśnie jest budowane.

Rynek PRS w Polsce — trend na wzrost

Pod względem liczby nowych mieszkań na 1000 mieszkańców deklasujemy konkurencję. Wynikiem 5,79 mieszkania na 1000 mieszkańców wyprzedzamy takie potęgi jak Francja (5,66), Belgia (5,45), Dania (3,95), Niemcy (3,61) czy Holandia (3,97). Jeśli jednak liczyć całkowitą liczbę nowych mieszkań wyprzedza nas Francja i Niemcy. Jak już wspomnieliśmy ograniczona dostępność kredytów sprawia jednak, że liczba nowych mieszkań oddawanych przez deweloperów spada radykalnie i nic nie wskazuje na to, że spadać w najbliższym czasie przestanie. 

Kryzys uchodźczy związany z wojną na Ukrainie podbił znacząco statystyki niedoboru mieszkań  — szacuje się, że dziś na rynku brakuje dziś około 1,5-2,5 miliona mieszkań! Pozostańmy przy liczbach — w Polsce na 1,3 mln studentów w akademikach przypada... 130 tysięcy łóżek. To tylko dwa przykłady na deficyt mieszkań. Deficyt, na który odpowiedzią jest PRS, czyli najem instytucjonalny.

Ostatnie podwyżki stóp procentowych ograniczyły zdolność kredytową wielu Polaków. I choć można by pomyśleć, że tylko to świadczy o atrakcyjności najmu i jego przewadze nad własnością, to jednak moda na najem instytucjonalny ma się coraz lepiej, a rynek rośnie w siłę znacznie szybciej niż stopy procentowe. Niektórzy upatrują w tym podobieństwa do atrakcyjności platform streamingowych czy firm z sektora rent-a-car. Wynajmowanie jest atrakcyjniejsze i mniej problematyczne niż posiadanie. 

Prognozy przewidują, że do 2026 roku w Polsce wybuduje się 54 tysiące mieszkań w systemie PRS. Lista inwestorów, którzy wiążą swoją przyszłość z sektorem PRS w Polsce stale rośnie. NREP, Heimstaden Bostad, Van Der Vorm, Ronson, Vantage Development, TAG Immobilien, Echo Investment, Skanska, Murapol i Cavatina czy Zeitgeist. To o nich będzie głośno w najbliższych latach w najmie instytucjonalnym. 

“Rynek mieszkaniowy w Polsce podlega i będzie podlegać silnym zmianom w najbliższych latach. Z wielu powodów, przede wszystkim tych ekonomicznych, które dotykają wszystkich - tak nabywców (niedostępność kredytów), jak i deweloperów (rosnące koszty realizacji). Mieszkanie własnościowe staje się dobrem trudno dostępnym. I ta sytuacja będzie eskalować, przynajmniej przez 2-3 lata. Dlatego rozwój rynku PRS wydaje się czymś naturalnym, bo o ile sprzedaż mieszkań spada, to jednak zapotrzebowanie na nie w dużych aglomeracjach wręcz rośnie.” - mówi Artur Łeszczyński, Business Development Manager, Skanska Residential Development Poland.  

Kto inwestuje w PRS?

Nieruchomości na wynajem, które należą do prywatnych właścicieli to dziś największy sektor najmu prywatnego w Polsce i tworzą go zarówno właściciele, wynajmujący lokale samodzielnie, jak i ci z pakietami mieszkań. Dlatego PRS jest wciąż nową i bardzo atrakcyjną klasą aktywów na polskim rynku nieruchomości. Tym atrakcyjniejszą, że jest to wciąż sektor pełen wyzwań, ale i ze sporym zwrotem inwestycji. 

Inwestycje PRS w Polsce, dające około 7 tysięcy mieszkań w formie najmu instytucjonalnego, ma niebawem zmienić się w ponad 25 tysięcy zakontraktowanych już lokali, a zabezpieczona podaż gruntów jest pod kolejne 18 tysięcy. Kto widzi w tym potencjał? Wszyscy, którzy obserwują rynek nieruchomości w krajach Europy Zachodniej, gdzie najem instytucjonalny rozwija się w najlepsze. W Danii sektor PRS rocznie sięga niemal 50% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości, podczas gdy u nas 5%, z tendencją wzrostu do 10% w nadchodzących latach. 

W sektor PRS inwestują 2 segmenty inwestorów: fundusze inwestycyjne oraz deweloperzy, którzy poszerzają swój portfel inwestycyjny ze względu na zawirowania popandemiczne oraz odczuwalny spadek zainteresowania zakupem mieszkań przez klientów indywidualnych. Dywersyfikacja zysków i lokowania kapitału w polski sektor PRS motywowany jest głównie przez atrakcyjne stopami zwrotu — na poziomie 5-6%, utrzymujący się deficyt mieszkań i rosnące stopy procentowe.

Profesjonalizacja rynku najmu i wprowadzanie wyższych standardów mieszkań to wyzwanie, które rynek stawia przed inwestorami PRS. Za kilka lat dzisiejsi dwudziestolatkowie, dla których teraz ekologia, elastyczność, którą daje IoT i funkcjonalności smart home są bliższe niż cokolwiek innego, będą główną grupą najemców. Dlatego warto już dziś zaplanować rozwiązania do zarządzania najmem, które łączą zaawansowaną technologię z systemem zarządzania i dają realną oszczędność kosztów energii cieplnej i elektrycznej zarówno wynajmującym, jak i najemcom.

PRS to wyspecjalizowana i wymagająca na poziomie zarządzania inwestycją grupa aktywów. Dlatego Appartme Rent razem z Fliko dostarczają dla rynku PRS kompleksową ścieżkę end-to-end, która ułatwia zarządzanie procesami najmu i zarządzania inwestycją i nieruchomością, a najemcom daje pionierską usługę na rynku opartą o rozwiązania IoT.

Nowoczesne sposoby na zarządzanie nieruchomością — Appartme Rent

Jak pokazuje raport "Mieszkałbym. Czego od domu oczekują Polacy" wykonany przez think co Polacy zapytani o rozwiązania ekologiczne, jakie chcieliby mieć w domu, aż 93% badanych zwraca uwagę na niższe koszty ogrzewania, a 89% na niższe zużycie wody. Z tego samego raportu wynika także, że drugim co do popularności rozwiązaniem smart home w domach są urządzenia sterujące ogrzewaniem i oświetleniem. Dlaczego o tym wspominamy? Bo to nasza działka. Działka, którą właśnie poszerzamy i dedykujemy administratorom i zarządcom najmu instytucjonalnego PRS. 

Appartme to automatyka mieszkaniowa oparta o smartliving i elementy inteligentnego mieszkania. Dojrzałość technologiczna pozwoliła nam połączyć doświadczenie i sprawdzone systemy z kompleksowym programem do zarządzania nieruchomościami. Nie mówimy, że było to łatwe. Ale było i jest satysfakcjonujące. Przede wszystkim pozwala jednak na sprawne zarządzanie inwestycją, co docenią zarówno inwestorzy, administratorzy, jak i sami mieszkańcy danej inwestycji. Tak powstało Appartme Rent — stabilne narzędzie do zdalnego zarządzania zasobami mieszkaniowymi. To innowacyjna platforma, która upraszcza i usprawnia przepływ danych pomiędzy systemami, tworząc jedną platformę do zarządzania informacjami i procesami.

"To innowacyjne rozwiązanie, które powstaje w odpowiedzi na potrzeby zarówno firm zarządzających najmem jak i inwestorów i ich najemców. Kompaktowość, funkcjonalność, łatwość w obsłudze to tylko kilka jego atutów. Nasi najemcy poszukują nowoczesnych sposobów kontaktu z nami a inwestorzy transparentności w działaniu." - Ilona Stanik, Senior Consultant PRS & Capital Markets w Hamilton May.

Jedna platforma łącząca wszystkie potrzeby administratora i zarządcy — zarządzanie nieruchomością jako całością oraz zarządzanie poszczególnymi mieszkaniami i rozwiązaniami IoT. Uzupełnione o statystyki, raporty, panele komunikacyjne z najemcami, klucze dostępu oraz odczyty, predykcje i ankiety. To właśnie i wiele więcej znajdziesz w Appartme Rent. 

Appartme Rent — korzyści dla inwestora, wynajmującego i najemcy

Appartme Rent to połączenie centralnej platformy do zarządzania wieloma nieruchomościami z zastosowaniem urządzeń automatyki mieszkaniowej oraz jednej aplikacji mobilnej Appartme dla najemcy. Takie połączenie gwarantuje kompleksową, funkcjonalną i przejrzystą obsługę Twoich nieruchomości.

Korzyści dla inwestora:

⦁ zwiększenie atrakcyjności swojej inwestycji

⦁ uniwersalne i nowoczesne narzędzie do zarządzania dla administratora

⦁ optymalizacja kosztów

⦁ automatyzacja procesów

Korzyści dla administratora / zarządcy:

⦁ jeden panel do sterowania i zarządzania administracyjnego całej wspólnoty

⦁ podgląd aktualnych i wygasających umów

⦁ podgląd i statystyka usterek, zarządzanie naprawą

⦁ liczniki najemców

⦁ przechowywanie dokumentacji, umów

⦁ podgląd liczników

⦁ funkcja "niewynajęty lokal" — automatyczne ustawianie minimalnej temperatury, zamknięcie zaworów wody i prądu

⦁ raporty o zużyciu wraz z obrazowaniem porównawczym 

⦁ predykcja — generowanie przewidywań w oparciu o dane historyczne,

⦁ alerty — komunikaty informacyjne, gdy najemca zmienia ustawienia urządzeń, komunikaty o zalaniu lub zadymieniu

⦁ zdalne odczyty liczników — do rozliczeń i predykcji

⦁ ankiety

⦁ zarządzanie dostępem do bloku, wideodomofon, zdalne otwarcie

⦁ zarządzanie częściami wspólnymi — przykładowo ogrzewaniem czy kontrolą dostępu

⦁ przewaga rynkowa dzięki ofercie mieszkań generujących realne oszczędności na ogrzewaniu

Korzyści dla najemcy / użytkownika mieszkania:

⦁ wszystkie korzyści płynące z automatyki mieszkaniowej Appartme: sterowanie oświetleniem, ogrzewaniem, wodą i prądem w gniazdkach z poziomu telefonu lub tzw. przycisku funkcji hotelowej

⦁ realne oszczędności - nawet 29,9% na energii i ogrzewaniu, dzięki centralnemu sterowaniu mieszkaniem, w tym temperaturą za pomocą aplikacji

⦁ zabezpieczenie nieruchomości przed zalaniem podczas nieobecności najemcy

⦁ kontakt z administracją w sprawie usterek lub zniszczeń w mieszkaniu 

⦁ ogłoszenia — informacje od administracji

⦁ rezerwacja przestrzeni wspólnych — siłownia, fryzjer, basen

⦁ podgląd stanów liczników

⦁ parking — zamawianie miejsc

⦁ forum dyskusyjne mieszkańców 

⦁ komunikacja z najemcą

⦁ zamawianie sprzątania  

⦁ zamawianie jedzenia  

⦁ obsługa przesyłek  

⦁ finanse: saldo, czynsz, kaucja, serwis, windykacje  

Technologie mieszkaniowe — smart wynajem i automatyka mieszkaniowa

Idea połączenia rozwiązań Appartme i stworzenia platformy do zarządzania rodziła się w naszej głowie od pewnego czasu. Szukaliśmy wiarygodnego partnera, z którym moglibyśmy tworzyć rozwiązania na miarę XXI wieku, a może nawet mierzyliśmy dalej. Znaleźliśmy. Fliko. Nasza współpraca to odpowiedź na wyzwania rynku mieszkaniowego w zbliżającym się czasie. Rynku, który zmienia się tak dynamicznie, że nie przewidziały tego żadne analizy.

Smart wynajem to naturalna konsekwencja dla całego nurtu smartliving. Inwestorzy są coraz bardziej świadomymi podmiotami, a ich oczekiwania, podobnie jak oczekiwania ich klientów, stale rosną. Wartości dodane do inwestycji, takie jak zagospodarowanie terenu czy strefy rekreacyjne mają tak samo duże znaczenie, jak nowoczesne technologie. A jeśli dzięki tym technologiom mogą nie tylko zwiększyć atrakcyjność swojej inwestycji, ale także dać profesjonalne narzędzie do zarządzania w ręce administratorów, to rynek odpowiada na to entuzjastycznie.

Intensywny rozwój Internetu Rzeczy IoT sprawił, że większość świadomych konsumentów, zastanawiających się nad tym, gdzie zamieszkać, decyduje się na inteligentne mieszkania "smart home". 68% Polaków chce w tym systemie sterować ogrzewaniem, 64% oświetleniem, a 38% ma potrzebę sterowania prądem w gniazdkach. 

Co ciekawe aż 82% ankietowanych stwierdza, że w przyszłości będzie można zarządzać całymi budynkami z poziomu aplikacji. I tym 82% mówimy: to właśnie się dzieje. Dzięki Appartme Rent możesz zarządzać nie tylko jednym, nie dziesięcioma, ale nawet setkami budynków wielomieszkaniowych. I co Wy na to?

Stay tuned — w Appartme nie odkładamy marzeń na półkę. Pracujemy nad nimi.

Autor: Monika Turska